一、结论：离婚房产并非必然均分，需结合出资来源、登记情况等六大因素综合判定

根据《民法典》第1062条及司法解释，夫妻共同房产的分割以“照顾子女、女方和无过错方”为原则，但存在以下例外：婚前个人财产不参与分割；父母出资视为对己方子女赠与；双方可协议约定分配比例。

二、分析过程：影响房产分割的三大核心要素

1. 产权性质认定

   • 完全共同财产：婚后用共同收入购买的房产，无论登记在谁名下均属共同所有。
   • 部分共同财产：婚前首付+婚后共同还贷的房产，首付款及其对应增值属个人，还贷部分及增值属共同。
   • 特殊情形：
     • 父母全额出资且登记在自己子女名下 → 视为个人财产
     • 农村宅基地房按土地权益归属划分

2. 六类典型判例对比

   购房场景	分割方式	法律依据
   婚前全款买，婚后加名	按共同财产均分或协商比例	《民法典》第1065条
   婚后父母部分出资	出资视为借款，房产按共同财产分割	最高法民一庭意见
   用婚前存款+婚后借款买房	婚前部分属个人，债务共同承担	婚姻家庭编解释（一）第78条
   继承/受赠房产	遗嘱/赠与合同明确归属的除外	《民法典》第1063条
   借名买的政策性住房	按实际出资比例分割	北京三中院典型案例裁判规则
   海外房产	根据不动产所在地法律处理	《涉外民事关系法律适用法》

3. 法官自由裁量关键指标

   • 贡献度：装修投入、还贷时长、税费承担等证据链
   • 生存保障：抚养子女一方优先获得房屋所有权
   • 过错情节：家暴、出轨等行为导致少分或不分

三、解决方案：五步最大化争取权益

1. 权属证据收集

   • 查档证明：到不动产登记中心调取原始购房合同、贷款记录
   • 资金流水：打印婚前/婚后银行账户明细，标注大额收支用途
   • 书面协议：婚内签订的财产约定书、父母出资声明

2. 价值评估技巧

   • 选择专业机构时注意：
     • 要求采用“比较法”而非“成本法”评估
     • 指出近期同小区类似房源成交价差异
   • 应对虚高报价策略：申请法院重新指定评估机构

3. 补偿方案设计

   • 竞价取得：双方轮流出价，价高者得并向对方支付一半差价
   • 分期支付：提供担保物确保按期履行补偿义务
   • 以租抵偿：约定租金收益抵扣补偿款，最长不超过20年

4. 诉讼策略制定

   • 起诉状要点：
     事实与理由部分应包含： 1. 购房时间、资金来源、产权登记情况； 2. 婚姻存续期间还贷记录； 3. 对方存在的过错行为（如有）； 4. 主张多分的具体依据。
   • 反制措施：发现对方转移房产迹象立即申请财产保全

5. 执行阶段注意事项

   • 强制过户时关注：
     • 剩余贷款由取得方继续偿还
     • 办理析产登记免交契税
   • 遭遇拒不配合：申请法院强制执行并追究拒执罪

四、风险防范与替代方案

1. 常见陷阱预警

   • “净身出户”承诺书效力存疑，需公证才具更强约束力
   • 假借他人名义购房可能被认定为隐匿财产
   • 农村自建房无产权证的按建造成本折旧补偿

2. 非诉解决路径

   • 引入专业调解组织进行“背对背”磋商
   • 通过“居住权”设置平衡双方利益（如给予终身居住权）
   • 设立信托基金分期支付补偿款

五、总结：把握三个黄金行动窗口期

1. 协议离婚冷静期内：利用30天缓冲期补充完善财产分割条款
2. 首次开庭前：提交关键证据锁定案件走向，避免二次争议
3. 判决生效后：及时办理产权变更登记，防止对方设置障碍

特别提醒：对于婚前购买但婚后共同还贷的房产，务必保存好还贷凭证。若涉及父母出资，建议提前签署书面协议明确性质。记住，房产作为最大宗家庭资产，其分割需要战略思维——既要懂法理，更要讲策略。