一、结论：遗嘱中可设立居住权，但需满足法定条件并完成登记程序

根据《民法典》第371条及物权编规定，遗嘱人可通过遗嘱为特定主体设定房屋居住权，该权利自登记时设立。核心要点：① 居住权期限不得超过遗嘱人剩余寿命；② 需在遗嘱生效后及时办理登记；③ 不得对抗已存在的抵押权或租赁关系。

二、法律依据与操作框架

（一）合法性基础

1. 《民法典》第366-371条
   • 明确居住权可通过合同或遗嘱设立，属于用益物权的一种。
   • 第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”
2. 自然资源部《居住权登记规范》
   • 要求提供遗嘱、死亡证明、不动产权证书等材料方可办理登记。

（二）关键限制条件

三、实务操作指南

（一）遗嘱条款设计范例

（二）登记流程四步走

1. 材料准备阶段

   • 经公证的遗嘱原件及复印件
   • 遗嘱人死亡证明、继承权公证书
   • 居住权人身份证明、房产测绘报告

2. 申请提交阶段

   • 向不动产登记中心提交《居住权登记申请表》
   • 工作人员核验材料并询问细节（约30分钟）

3. 审核登簿阶段

   • 公示期15日无异议后核准登记
   • 颁发《居住权登记证明》（载明权利期限、用途等）

4. 后续管理阶段

   • 每5年复核一次居住权存续状况
   • 居住权消灭后及时办理注销登记

四、风险防控与替代方案

（一）高频争议点破解

1. “永久居住”条款无效

   • 案例：某遗嘱写明“让保姆终身居住”，法院认定超出合理期限部分无效。
   • 对策：设定具体终止条件（如再婚、经济状况改善等）。

2. 与其他权利冲突处理

   • 抵押权优先：若房屋已抵押，需经抵押权人书面同意方可设立居住权。
   • 租赁破除：买卖不破租赁原则不适用于居住权，新产权人有权要求承租人搬离。

（二）创新工具组合

五、总结建议

1. 必要动作清单

   • 在遗嘱中单独设立居住权章节，避免笼统表述；
   • 同步订立《居住权协议》，细化权利义务；
   • 定期检查居住权登记状态，及时更新信息。

2. 特殊情形应对

   • 农村宅基地房：仅限本集体经济组织成员设立居住权；
   • 涉外房产：需符合所在国法律关于永居权的规定；
   • 夫妻共财：另一方需签署知情同意书。

重要提示：居住权制度仍处于探索阶段，建议委托专业律师起草文件，并通过公证处+不动产登记中心双重验证，确保法律效力无瑕疵。善用居住权既能体现遗嘱人的温情关怀，又能构建家庭和谐的法治基石。